タイの不動産賃貸④【家賃値上がりの理由】

タイでは更新の際に家賃が上昇すると思われている方が多いと思います。実際は家賃が上がる物件と上がらない物件があります。ここでは、タイの家賃変動の特徴も含めて、家賃上昇に関する気になるご質問に詳しく説明しています。是非チェックされてください！

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 タイの賃貸価格の特徴

賃貸価格が経済状況で変動しやすい

タイの不動産賃貸価格は、日本よりも経済状況に大きく左右されます。特にタイ経済の要であるバンコク中心エリアの賃貸物件は、主なターゲットが日本人も含めた外国人駐在員になりますので、日本と比べて不安定な市場です。また、契約期間が1年と短いため、タイのアパート・サービスアパートは物件内に空室が目立つようになると、プロモーションを行い賃貸価格を値下げすることも多く、同じ物件の同じ間取りでも入居した時期で賃貸価格に差があることが珍しくありません。
特にホテル業務も行っているようなサービスアパートの賃貸価格は、観光経済の影響を大きく受けるため、観光経済が良いときには長期滞在（1年契約）の賃貸価格が上昇し、観光経済が良くないときはプロモーションを行い長期滞在（1年契約）の賃貸価格が大幅な値下げになる傾向にあります。

ホテル型サービスアパートの考え方

割合は物件にもよりますが、物件全体の客数の割合を「長期50％：短期50％」など大まかに決めています。 物件側からすれば、「長期滞在（1年契約）＝利益が低い安定収入」、「短期滞在（ホテル利用）＝安定しないが利益が高い収入」になりますので、観光経済が調子が良いときは、短期滞在者の割合を増やし、長期滞在者の割合を減らしたいため賃貸価格を値上げします。逆に観光経済が良くない場合は、安定収入にある長期滞在者の割合を増やしたいため、値下げのプロモーションを行うのです。 1つの例ですが、長期滞在賃貸価格が70,000Baht/月のお部屋の場合、1泊の宿泊料は4,000Baht/日程度です。よって同じお部屋を短期滞在で使用した場合の収益は、約120,000Baht/月になります。勿論、毎日安定的に稼働する訳ではないので多少のロスは発生しますが、短期滞在の方が利益が高いのです。

時期による変動

4月に新規ご赴任される方が多いため、繁忙期にあたる1月〜4月頃にプロモーションを行う物件は殆どありません。逆に閑散期にあたる7月〜9月頃は、プロモーションを行う物件が多く賃貸価格が割安になります。ただし、この時期は退去される方も少ない時期になりますので、繁忙期よりも物件の選択肢が少ない状況になります。また、時期による賃貸価格の変動は、経済状況による賃貸価格の影響に比べると大きくありません。

 更新時の値上げ

更新時に値上げがあるか否かは「物件種別」が大きく影響します。ポイントは「ホテル機能があるか」です。

アパート

アパート、ホテル業務を行っていないアパート型サービスアパートは、更新時に値上がりすることは殆どありません。
アパートやアパート型のサービスアパートの場合、お客様（賃借者）が変更になると、次のお客様のためにお部屋のリノベーションを行う必要があります。アパートのリノベーション期間は約１ヶ月掛かりますので、最短で次の入居者が決まった場合でも１ヶ月間は家賃をロスすることになります。また、新しい入居者を仲介した不動産仲介業者へ仲介手数料として家賃の1ヶ月分を支払う必要があるため、オーナー様（賃貸者）は少なくとも家賃２ヶ月分をロスすることになります。よって、アパートのオーナー様はお客様が長く住むことを望みます。

値上げはオーナーのリスク

家賃70,000Baht/月のお部屋で賃借者が退去した場合、オーナー様（賃貸者）は、少なくとも140,000Baht（2ヶ月分）のロスになります。従って、月々10,000Baht以上の値上げをして次の入居者に貸し出さないとオーナー様は損をすることになります。今のタイの不動産賃貸市場では、10％以上の家賃上昇は見込めないため、そんなリスクを冒すオーナー様はいないのです。

コンドミニアム

アパートと同様にコンドミニアムも同じ理由で、更新時の値上げになることは稀です。ただし、コンドミニアムは個人オーナー様になりますので、販売価格の上昇や共益費の値上げなどを理由に家賃の値上げを要求してくることがあります。その場合は、値上げで退去になった場合にオーナー様が損をするロジックを説明するなど上手く交渉すると考え直してくれるオーナー様が多いです。それでも、値上げを断行してくるオーナー様はあまり良いオーナー様ではない可能性が高いので、思い切って引越しを検討するのも良いでしょう！

ホテル型サービスアパート

アパートやアパート型サービスアパート、コンドミニアムと異なり、ホテル型サービスアパートは、更新時に値上げしてくることが珍しくありません。上記でも述べた通り、観光経済が調子良いとホテル型サービスアパートは、短期滞在（ホテル利用）の部屋を確保したいため、長期滞在者に対し家賃の値上げを迫ってきます。また、ホテル型のサービスアパートは、日々メイドさんが入室していることもあり、リノベーション期間が3〜5日程度と非常に短く退去したお部屋をすぐにホテルとして稼働できるため、時間的なロスが殆どないことも理由の一つです。

まとめ

更新時に値上げのリスクが高いのは、ホテル業務も行っている「ホテル型サービスアパート」だけ！ サービスアパートでも、ホテル業務を行っていない「アパート型サービスアパート」は、アパートやコンドミニアムと同じ理由で値上げになるリスクが非常に少ないです。アパート型サービスアパート、アパートは、プロモーション価格で入居した場合でも値上げのリスクは殆どないです！

 更新時の値上げはどれくらいか？

常識的には5％以内

これは物件にもよりますので何とも言えませんが、タイの不動産市場の場合、5％以内の上昇が常識の範囲だと思います。これ以上の値上げを迫ってくる物件はあまり良い物件とは言えないと思いますし、不動産仲介業者からするとお客様へ紹介することが難しい物件とも言えます。

値上げを抑えるコツ1

これはアパートやコンドミニアムでも言えることですが、物件スタッフと良い関係を築くことが重要です。物件スタッフも人間なので好きなお客様には長く住んで貰いたいと思います。逆に何かにつけてクレームを言ったり、スタッフを怒ったりすると物件側は出て行って欲しいため、大幅な値上げをしてきます。タイ人は怒られることを非常に嫌うので、クレームも直接言うのではなく、仲介業者へ依頼してクレームを言ってもらったほうが良いと思います。賢い仲介業者は、どんなクレームでも物件とお客様が険悪にならないようクレームではなく改善してもらう交渉を行います。

値上げを抑えるコツ2

サービスアパートが更新時の値上げを迫ってきた場合、最も重要なことはやはり交渉です。更新をご希望される場合は、仲介業者に「更新したい」旨を伝えて値上げを抑える（同額同条件にする）交渉を依頼してください。仲介業者は、お客様が更新するか分からない時よりもお客様が更新される意向がある方が、圧倒的に値上げを抑える交渉がしやすくなります。そのためにも親身に対応してくれる不動産仲介業者に依頼することは非常に重要なのです。

 更新時に値上がりしやすい物件は？

どのホテル型サービスアパートも値上げの可能性はありますが、下記の条件に該当するようなホテル需要が高い物件は値上がりの可能性が高く、上げ幅も大きい傾向にあります。

値上がりリスクの高いケース

・新築物件にオープニングのプロモーション価格で入居している場合 ・運良く大幅なプロモーション価格で入居している場合 ・駅近の築浅物件で、ホテルとしての需要が非常に高い物件に入居している場合

 少しだけまとめ

サービスアパートは値上げのリスクがありますが、アパートやコンドミニアムよりも下記のように圧倒的にメリットがあることもあります。

サービスアパートの主なメリット

・光熱費が家賃に込みになっている ・ホテルのようなメイドサービスがある ・シーツなどのリネン類やキッチン用品が揃っている ・レセプションの対応が早い（24時間の対応）

特に単身者の方へは、住居の問題を気にしなくて良いサービスアパートがオススメです。値上げを理由にサービスアパートを避けるのでなく、下記の点を気を付けて楽しいバンコクライフをお過ごしください！

・物件スタッフと良い人間関係を築く
・ある程度の値上げを覚悟しておく
・対応の良い不動産仲介業者に依頼する

不動産仲介業者に迷ったら、是非アルファベットホームにもご相談ください！
契約更新のご相談だけでも親身に対応させていただきます。

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