タイの不動産賃貸③ 【日系仲介業者とタイ仲介業者の違い】

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お客様からご質問で「タイ仲介業者のほうが家賃安いの?」と聞かれることがあります。日本人は人件費が高いし、日系仲介業者は色々なサービスがあるし、、と思われて当然ですよね。ここでは気になるご質問に詳しくご説明しています。是非チェックされてください!

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 日系仲介業者は家賃が高い?
仲介手数料はオーナー様から1ヶ月

結果から言うと、日系仲介業者の仲介でお部屋を借りた場合の家賃と、タイ仲介業者の仲介でよりお部屋を借りた場合の家賃に差はありません。どの業者の仲介であっても、仲介業者がオーナー様(賃貸者)からいただく仲介手数料は1ヶ月です。

日系仲介業者も交渉役はタイ人スタッフ

日系仲介業者であっても、実際にオーナー様とやりとりや交渉を行うのは、ローカルのタイ人スタッフになります。オーナー様からすれば、その業者が日系業者なのかタイ仲介業者なのかは全く関係ないのです。
お家賃の「高い」か「安い」に関していえば、差が出るのはオーナー様との交渉になりますので、オーナー様と良い関係を築けているか、交渉が上手なのかの方が重要になります。日本人居住率の高いスクンビットのアパートやサービスアパートであれば、むしろ紹介数が圧倒的に多い日系仲介業者のほうが良い交渉ができる物件が多いと思います。

ポイント!

タイ仲介業者でも日系仲介業者でも、手数料は一律1ヶ月!
オーナー様(賃借者)が、人件費や広告費用を加味して仲介手数料を変えることはありません。

 タイ仲介業者のほうが取り扱い物件が多い?
これは「Yes」でもあり「No」でもある

【タイ不動産賃貸 日本との違い】でも記載してますが、タイには専任媒介契約がなく一般媒介になります。専売契約はありませんが、コンドミニアムの仲介においては、下記のような理由で、特定のコンドミニアムに強いタイ仲介業者があります。

管理事務所=不動産仲介業者

タイのコンドミニアムの場合、管理会社(建物管理)として管理事務所に入っている不動産業者があります。その不動産業者が仲介業者も行なっていることが多々あり、その場合、そのコンドミニアムの賃貸物件情報は、その不動産業者が最も多く持っていることが多いです。

オーナー情報収集に特化した業者

一部のタイ仲介業者は、特定のコンドミニアムに絞って賃貸情報を収集していることがあり、その特定のコンドミニアムに限っては、そのタイ仲介業者が賃貸情報を多く持っている場合があります。このような業者の主な収益モデルは、仲介業者へコンドミニアムの空室情報を提供し成約になったら仲介手数料の50%を貰います。このような業者は、業務のウエイトをコンドミニアムの情報取集に置いているため、アフターケアなどご入居後の対応が良くないことが多いです。

アパートやサービスアパートは日系仲介業者が強い

ただし、タイ仲介業者でも全てのコンドミニアムの情報に強い訳ではなく、「特定のコンドミニアム」の情報に強いだけで、日系仲介業者よりも全般的にアドバンテージがあるわけではありません。また、スクンビットやプルンチットエリアなどのアパートやサービスアパートに関しては、紹介数が圧倒的に多い日系業者のほうが良い情報を持っていることが多いです。

借りたいコンドミニアムが明確な場合

借りたいコンドミニアムが決まっていて、そのコンドミニアム内で多くお部屋を紹介してもらいたい場合は、そのコンドミニアムに強いタイ仲介業者から紹介してもらうと良いでしょう。ただし、タイ仲介業者に仲介してもらうリスクもありますので、その点はご理解されてください。

 日系業者を使うメリットは?
日系仲介業者は、賃貸管理会社の役割も担う

日本人の方がタイでお部屋探しをされる場合、日系仲介業者を使うメリットは数多くあります。

日系仲介業者の基本サービス

・日本語対応
・契約書のリーガルチェック
・入居前のお部屋のチェック
・ご入居時の立会い
・入居中のお部屋での問題解決のサポート
・オーナー様(賃貸者)との各種交渉
・ご退去の立会い
・原状回復費用の交渉
・デポジット返却のサポート

日系仲介業者はセールス部門以外に、アフターケアや更新退去を専門に行うサポート部門を設置している仲介業者が多いですが、タイ人仲介業者には、そのようなサポート部門がないことが多いです。

日系仲介業者はご入居後のことまで考える

日系仲介業者は、上記で挙げたような不動産賃貸管理会社の業務も当然のように行います。そのため、ご入居後のアフターケアのことも考慮し、ご案内の際にはお客様(賃借者)へ各物件のマイナス点や欠点を説明してくれる業者が多いです。それに対し、殆どのタイ人仲介業者はその考え方がないため、お客様に聞かれない限り成約が遠のくようなマイナス点を態々伝えるようなことはしません。

重点を置くポイントの違い

日系仲介業者は、狭いタイの日本人市場での評判を気にするため、お客様にご満足いただくことを重点を置く業者が多いですが、タイ仲介業者は多方面から問い合わせがありますし、給与体系がインセンティブ制が基本になっているため、セール担当者が評判よりも「成約」を重視していることが多いです。

 タイ仲介業者を使う大きなデメリットがある

上記でも述べた通り、タイ人仲介業者と日系仲介業者では、サポートの部分で圧倒的に差があります。
ここではそれ以外の重要な問題点をご説明させていただきます。タイ人仲介業者でお部屋を借りる場合に、一番気をつけていただきたい問題はサポートのことではありません。

最大の注意点は「更新後の契約内容」

タイ人仲介業者でお部屋を借りる場合に、最も気をつけていただきたい点は契約更新後のご契約内容です。2年目以降の契約内容に、「中途解約事項」が組み込まれてれいるか否かは非常に重要なのことです。

中途解約事項

契約更新後の2年目以降は、本帰国など解約しないといけない正当な理由があった場合のみ、物件が定めた通知期限内に退去する旨の通知することで、いつでもデポジット没収などのペナルティーなく、賃貸契約を解約できる条項のこと。

日系仲介業者は必ず中途解約事項を優先する

日系仲介業者は、お客様(賃借者)が契約途中で本帰国になった場合でも、解約のペナルティー(違約金)が発生しないよう、更新後の契約に、必ず「中途解約事項」が組み込まれた契約になるよう調整します。これはお客様からのリクエストがなくとも当たり前に組み込まれるよう調整します。万が一、オーナー様の意向で「中途解約事項」が組み込まれず、2年目以降の契約でも中途解約ができない契約になる場合は、必ずお客様(賃借者)へその旨を事前説明いたします。

タイ仲介業者は仲介手数料を優先する

それに対し、タイ仲介業者は賃借者の更新後の契約に「中途解約事項」を組み込まないことが多々あります。なぜ、タイ仲介業者ではそのようなことが起こるのか。それはお客様(賃借者)が、契約更新後も1年間退去できない契約にすることを条件に、オーナー様(賃貸者)から、仲介手数料を1年目同様に1ヶ月分貰う交渉を行うからです。そのため、タイ仲介業者はお客様から中途解約事項をリクエストをしないと、更新後の契約に中途解約事項が組み込まれないことが多いのでご注意ください。

日系仲介業者が、お客様のお引越し代を負担してでも引越して貰うとメリットがあるはそのような理由です。ただし、お客様へ「家賃が上がる」など嘘をついたり、引越しを強引に進めてくる業者は良くない業者なので注意しましょう!

【タイ不動産賃貸② なぜ仲介手数料が無料なのか】を見る!

 考え方やターゲットの違い
タイ仲介業者のターゲット

タイ人仲介業者の主なターゲットは欧米人です。欧米人の方は入居したらその後のことを自分でやってしまいます。殆どのオーナー様は英語が話せますしタイの賃貸契約書は基本的に英語表記です。しかも、タイの賃貸契約書は日本のように分厚くないので簡単に読めます。お部屋で問題があれば勝手に業者を手配する欧米人の方も少なくありません。よって、欧米人の方にとって重要なことは「仲介業者が良い物件を持っているか」なのです。そのためタイ仲介業者は、賃貸情報の収集に重点を置く傾向にあります。

日系仲介業者はアフターで判断される

それに対して日本人の方は、仲介業者が良いお部屋を紹介することは勿論、入居後の対応で仲介業者の良し悪しを判断されます。また、問題の多いコンドミニアムを禁止している日系企業も少なくないため、日系業者はコンドミニアムの情報収集ではなく、親身に対応しお客様満足度を向上すること重点を置いています。

 少しだけアルファベットホームのこと

焼畑農業はやらない
アルファベットホームの場合、営業スタッフとサポートスタッフの割合は50:50です。弊社はお客様の案内が成約が少ない時期でも、お客様満足度の向上のため、お客様の問題解決や更新退去に勤しんでおります。その甲斐もあってか実に弊社のお客様の98%が、お客様もしくは企業様からのご紹介でお問い合わせを頂戴しております。
狭いバンコクの日本人マーケットで、安定的にお問い合わせをいただくため「畑を育てる」会社を保てるよう弊社スタッフ一同、日々尽力しています。バンコクのお部屋探しでお困りの際には、是非ともアルファベットホームまでお問い合わせください。

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